שלב 1 - למידה ובדיקה ראשונית

בשלב הראשון נבצע בדיקת היתכנות ראשונית – תכנונית, הנדסית משפטית וכלכלית. קיימים מספר מסלולים להתחדשות עירונית בעזרתם ניתן להביא לכדי מימוש פרויקטים. לפני תחילת קידומו של פרויקט, נדרש לבצע מספר בדיקות מול המנהלת לגבי כלל האפשרויות העומדות בפניכם, זאת על מנת להתאים מסלול עבור כל בניין.

ראשית נסביר בקצרה על המסלולים הקיימים, ההבדלים בין המסלולים והתנאים לקיומם:

פינוי בינוי

בתהליך זה מתבצע פינוי של בעלי הנכס, הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש ע"י תכנית חדשה שנמצאת בסמכות המחוזית ו\או הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל). התוכנית החדשה תגדיל את היקף זכויות הבנייה ותאפשר חידוש ושדרוג של המערכות העירוניות השונות: כבישים, חניה, תשתיות מים וביוב, גינות ציבוריות ומבני ציבור. תהליך בינוי פינוי- בתוכנית מסוג זה, תחילה תהא הבנייה בשטח בו אין מגורים, כך שלאחר סיום בניית המבנה הראשוני יועברו אליו חלק מבעלי הנכסים שהמבנים שלהם יהרסו. ככלל, פינוי בינוי מתאים לאזורים שבהם המבנים ברמה ירודה, הבניה נמוכה ודלילה.

פינוי בינוי במסלול רשויות

פרויקט פינוי בינוי אשר במסגרתו תוביל המנהלת פרויקטים מסוג זה החל משלב התכנון ועד לשלב הביצוע. תהליכים להתחדשות עירונית בבסיסים נועדו לספק תועלות עבור המדינה, הרשות המקומית, הקבלן\ היזם וכמובן לבעלי הנכסים עצמם שזוכים בדירה חדשה שתהיה ממוגנת ומחוזקה, בניין חדיש וכל זאת במרבית המקרים ללא עלות מצד בעלי הנכסים. לאחר שתבחר הרשות המקומית מתחם להתמקד בו, בכפוף לשיקולים תכנוניים וחברתיים לעיר ולשכונה, תועבר בקשה לרשות להתחדשות עירונית להכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי. לאחר הגשת הבקשה תתקבל ע"י הרשות להתחדשות עירונית מימון מלא ו\או חלקי לקידום תכנית.

זמני תהליך פינוי בינוי

לתהליך זה שלושה שלבים עיקריים: אישור תכנית, הסדרת נושא הקניין וביצוע הבנייה.

התהליך משלב בתוכו מספר בעלי עניין ולכן הוא ארוך יותר מתהליך במסלול של פרויקט תמ"א 38. נציין כי אישור התוכנית ע"י ועדות התכנון המוסמכות לא מבטיח את ביצועה וכמובן מותנה בכדאיות של הפרויקט, הסכמת כלל בעלי הנכסים ותנאי השוק. תהליך אישור התוכנית דורש מספר שנים ולאחר מכן מספר שנים לביצועה.

תנאים למימוש פרויקט פינוי בינוי בכפוף לחוק:

  1. מינימום של 24 דירות קיימות בבניין או במתחם.

  2. הסכמה של רוב מיוחס מבעלי הנכסים בבניין\ מתחם.

  3. הסכמה ראשונית מטעם אגף ההנדסה לקידום הפרויקט במתחם.

תמ"א 38

המטרה של תוכנית מסוג זה הינה לאפשר לבעלי נכסים במבנים ישנים (אשר לא עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה וכמו כן שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפניי 01-01-1980), לחזק את מבנה המגורים ע"י מתן תמריצים כלכליים, הענקת זכויות בנייה וקיצור הליכים בירוקרטיים בקבלת היתר הבנייה. במסגרת תכנית תמ"א 38 ישנם שני מסלולים:

תמ"א 38/1 - חיזוק ועיבוי הבניין הקיים

במסגרת מסלול זה מתאפשרת הרחבה, חיזוק ועיבוי של הדירות הקיימות במבנה, הוספת קומות חדשות לטובת בניית דירות חדשות על גג הבניין, הוספת מעלית, לובי ומרפסות חדשות. בבניינים בהם ישנה קומת עמודים מפולשת ניתן להוסיף דירות גם בקומת הקרקע. במסלול זה במרבית המקרים הדיירים ימשיכו להתגורר בדירות בתהליך הבנייה.

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש

במסגרת מסלול זה מתבצעת הריסה של הבניין הקיים ומתבצעת בנייה של בניין חדש שבנוי בהתאם לכלל התקנים המאושרים. בבניין החדש שיוקם בעלי הנכסים הקיימים יקבלו דירות בעלות תמורה גדולה יותר, דירות קבלן למכירה, חניון תת קרקעי, מעלית ומרפסות. היקף הבנייה יהיה בהתאם להיקף הזכויות אותם ניתן לנצל במגבלת הקומות המותרות לבנייה. קיימים מקרים בהם ישנם זכויות בנייה ישנות שלא מומשו ואותן ניתן לנצל בנוסף לזכויות הבנייה שניתנות מתוקף תמ"א 38. במסלול זה הדיירים בבניין יעברו לדיור חלופי במשך הליך הבנייה.

תנאים למימוש פרויקט מסוג תמ"א 38:

  1. במבנים חד משפחתיים, דו משפחתיים ומרקמים צמודי קרקע לא ניתן לממש תמ"א 38

  2. נדרשת הסכמה של כלל בעלי הנכסים.

  3. הבניין לא מיועד להריסה בתוכנית ו\או צו של בית משפט.

  4. היתר הבנייה לבניין ניתן לפני ה– 01-01-1980.

  5. ביצוע בדיקת מהנדס וקביעה שהבניין לא עומד בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה.

הערה חשובה

האמור לעיל הוא כלי עזר לקבלת מידע ואינו מחליף את הצורך בהתייעצות עם אנשי מקצוע מתחומי התכנון, הביצוע והמשפט ובקבלת ליווי מקצועי על ידי אלה לכל אורך התהליך, החל בשלב קבלת ההחלטה על כוונה לבצע פרויקט וכלה בשלבי הביצוע הסופיים. תוכן זה לא יטיל על המנהלת אחריות כלשהי כלפי בעלי דירות או כלפי יזמים.