התחדשות עירונית
מבוא
נוהל זה בא להסדיר פניות של יזמים למתחמים בהם היוזמה לתכנון, והתכנון עצמו מקודמים ביוזמה פרטית. מדובר במתחמים אשר זוהו על ידי יזמים כבעלי פוטנציאל לפיתוח. תכנון המתחמים במסלול זה הינו במימון וביוזמה פרטית ומבוקר על ידי הרשות המקומית באמצעות מינהלת התחדשות עירונית.
הליך ההכרזה הינו לטובת הטבות מיסוי.
מטרה
מטרת הנוהל ליצור תנאים ברורים לבחינת מיזמים של התחדשות עירונית, תיאום ציפיות בין בעלי הנכסים והיזמים לבין העירייה. כמו כן, להוות תשתית לפיקוח ובקרה על תהליכי התחדשות עירונית בעיר תוך מתן דגש על היבטים חברתיים, תכנוניים, עירוניים לרבות כושר הכלת יחידות דיור נוספות.
הנוהל יחול על תכניות שטרם נדונו בוועדה המקומית לתכנון ובניה.
שלביות
פניית יזם למינהלת התחדשות עירונית והצגת המיזם הרעיוני
בדיקת היתכנות ראשונית למיזם על ידי מינהלת התחדשות עירונית
קבלת הסכמה בכתב של המינהלת להתחדשות עירונית לקידום המיזם מול מינהל ההנדסה בעירייה
כנס דיירים ראשון
קידום התכנון של המיזם מול מינהל הנדסה
כנס דיירים שני
הגשת התכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה
אישור מהנדס העיר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי
הגשת התוכנית לאישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובנין
שלב 1 – פניית יזם למינהלת להתחדשות עירונית והצגת המיזם הרעיוני
פנייה למינהלת התחדשות עירונית על ידי יזם שמונה/נבחר מטעם בעלי הדירות במתחם המיועד
קישור לטופס בקשה ראשוני דיגיטלי
לצירוף לפנייה:
א. מיקום: פרטי המתחם/בניין (קו כחול של הפרויקט המוצע בקובץ DWG, כתובות, גוש, חלקה)
ב. מצגת עם רעיון ראשוני וסכמתי, פירוט מצב הבניינים וסטטוס זכויות בעלות
ג. רשימת פרטי הקשר באקסל של היזם והצוות המקצועי מטעמו
ד. הצגת תהליך התארגנות של בעלי הזכויות:פרוטוקול בחירת נציגות
פרוטוקול בחירת עורך דין
חוזה חתום של בעלי הדירות עם עורך הדין המייצג אותם
פרוטוקול בחירת יזם
ה. רשימת בעלי הדירות המעוניינים בבחינת אפשרויות ההתחדשות העירונית בטבלת אקסל
הרשימה תכלול: שם מלא, ת.ז., כתובת ומספר דירה, מספר טלפון נייד.
על מספר החתומים להוות לפחות רוב (51%) של דיירי הבניין/המתחם.
ו. נסחי טאבו או אישורי זכויות אחרים (עדכניים ליום ההגשה), המאשרים כי מבקשי הבקשה הם אכן בעלי הדירות במתחם
ז. תצהיר אימות אחוז חתימות בנוסח המצ"ב
ח. הגשת דוח חברתי שלב א'
עבודה חברתית נכונה מהשלבים הראשונים מצמצמת התנגדויות ומסייעת לקידום הפרויקט בשלבים מתקדמים.
במידה וטרם נבחרו נציגויות והסכמים עם עורך דין דיירים – סעיף ד’ יושלם עד לאחר כנס הדיירים הראשון (שלב 2).
בדיקת היתכנות ראשונית למיזם
1.1 בדיקה ראשונית של הפנייה
המינהלת להתחדשות עירונית תוודא עמידה בתנאים המקדמיים הנדרשים לפי שלב 1 סעיף 1(א–ח).
– אם הפנייה עומדת בתנאים, תתבצע בדיקה פנימית מול מינהל ההנדסה לבחינת ישימות המיזם, התאמתו למדיניות ההתחדשות של שכונות וותיקות באילת ויחסו לפרויקטים סמוכים.
1.2 הסכמה לקידום המיזם
כאשר המיזם עונה על התנאים המקדמיים ותואם עקרונית את מדיניות ההתחדשות העירונית, תינתן למגיש הפנייה אישור מהמינהלת, ומיד לאחר מכן יוכל המגיש לפנות למינהל ההנדסה לשם קידום המיזם.
לאחר סיום שלב 1, לא יינתן אישור נוסף לאותו מתחם ליזמים אחרים.
שלב 2 - כנס דיירים ראשון
היזם יערוך כנס הסברה לדיירים, אליו יוזמנו בעלי כל הדירות במתחם ונציגי מינהלת ההתחדשות העירונית. לפחות 14 יום לפני הכנס יש לשלוח למינהלת את נוסח הפרסום לתאום ואישור.
א. כנס הסברה ראשון יכלול:
הסבר על תהליך ההתחדשות העירונית
הסבר על הקמת נציגות ומינוי עורך‑דין מטעם הדיירים
תפקיד המינהלת
משמעות החתימה על הסכם עם היזם
זכויות דיירים מיוחדים (קשישים, דיור ציבורי, ביטוח לאומי, מוגבלויות)
ב. 14 ימים לאחר הכנס על היזם להגיש למינהלת התחדשות העירונית את פרוטוקול הכנס.
ג. הגשה/השלמת אסמכתאות כאמור בשלב 1, סעיף ד׳.
שלב 3 - קידום התכנון של המיזם מול מינהל הנדסה
עם קבלת אישור המינהלת במנהל ההנדסה יוזמן היזם לפגישת היכרות של הפרויקט (פרה‑רולינג).
בפגישה יציג אדריכל מטעם היזם את הנתונים הבאים:
תשריט מצב קיים וקו כחול
תכנית בינוי ראשונית עם חתכים והדמיית תלת‑ממד
עקרונות תכנון ראשוניים (טופס 5)
מצגת תכנית ראשונית
שמאות ראשונית – “דו"ח 0”
לא תיקבע פגישת ההיכרות ללא אישור מינהלת התחדשות עירונית כאמור לעיל בשלב 1 סעיף 1.2.
לאחר הפגישה:
לאחר הפגישה יגבש מינהל הנדסה את עמדתו, יעביר יחד עם סיכום הפגישה – פירוט הנחיות עקרוניות לקידום ההצעה התכנונית, ככל שהיא מקובלת, יחד עם הצעות או הנחיות עבור בחינת חלופות תכנון בכפוף לאישור מהנדס העיר. סיכום הפגישה בצירוף ההנחיות יועברו במקביל גם למינהלת התחדשות עירונית.
מכאן ינוהל הליך תכנוני שוטף בין צוות היזם לבין צוות מינהל הנדסה, כולל הצגת חלופות תכנון, בחירת חלופה, פיתוח החלופה עד להגעה להסכמות והגשת סט מסמכים לעיון והערות טרם הגשה לוועדה המקומית. מינהלת התחדשות עירונית תעודכן בבחירת החלופה וקידומה.
שלב 4 - כנס דיירים שני
באחריותו של היזם לקיים כנס דיירים שני, במטרה לשתף את בעלי הנכסים בהתקדמות הפרויקט, הצגת חלופות ומסמכי התוכנית כפי שיוגשו לוועדה המקומית לצורך קידום עד אישורה.
באחריות היזם לזמן את בעלי כל הדירות במתחם ונציגי מינהלת התחדשות עירונית.
– לפחות 14 יום לפני הכנס יש לשלוח נוסח פרסום למינהלת לתאום ואישור.
– 14 ימים לאחר הכנס על היזם להגיש פרוטוקול לכנס למינהלת התחדשות העירונית.
שלב 5 - הגשת התכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה
בכפוף למילוי כל השלבים הקודמים, יגיש היזם את התוכנית לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה ערוכה כנדרש ויצרף אליה את המסמכים הנדרשים בהתאם למסלול הרלוונטי (פינוי‑בינוי/עיבוי וחיזוק):
א. דו"ח חברתי שלב ג’ – הצגת הטמעת ההמלצות החברתיות במסמכי התוכנית ותוכנית ליווי חברתית.
קישור לדוח חברתי שלב ג’ב. פרטי נציגות הדיירים
ג. חוזה חתום של בעלי הדירות עם עורך‑דין המייצג את בעלי הדירות
ד. חוזה חתום עם מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות
ה. פרוטוקול כנס דיירים (שני)
ו. אישור עורך‑דין מטעם היזם בדבר אחוז ההסכמות במתחם
ז. חוות דעת שמאית ערוכה לפי תקן 21
שלב 6 - אישור מהנדס העיר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי
לאחר הגשת התוכנית כאמור בשלב 5 לעיל, יחתום מהנדס העיר על טופס המלצה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על הכרזה על מתחם לפינוי ובינוי במסלול מיסוי.
באחריות היזם לפנות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך הכרזה על המתחם כעל מתחם פינוי – בינוי.
שלב 7 - הגשת התוכנית לוועדה המחוזית לתכנון ובנין
בהתאם להחלטת הוועדה המקומית.
באחריות היזם להמשיך בהליכים מול הוועדה המחוזית לתכנון ובניה.
