שלב 2 - התארגנות בעלי נכסים ובחירת נציגות
הסיכוי של פרויקט לצאת מהכוח אל הפועל תלוי לא מעט בקיומה של נציגות חזקה ומאורגנת ובהליכים שקופים מול כל הדיירים.
תפקידי הנציגות:
- לאסוף ולרכז מידע, להגדיר לוחות זמנים לכל שלב עד חתימת החוזה, להיפגש עם אנשי מקצוע וליידע את כל בעלי הדירות באופן שקוף וגלוי
- לאתר בעלי דירות הזקוקים לעזרה מיוחדת (למשל עולים שאינם דוברי עברית, קשישים, בעלי צרכים מיוחדים) ולוודא שהם מעורים ומשולבים בתהליך.
- לאתר כמה עורכי דין ולהציגם לבחירת כלל בעלי הדירות
- לאתר כמה יזמים רלוונטיים, לפנות לקבלת הצעות ראשוניות בסיוע עורך הדין שנבחר ולסנן מתוכם קבוצה מצומצמת של יזמים, לנהל משא ומתן מול היזם, להציג לכלל בעלי הדירות את תוצאות המשא ומתן עם כמה יזמים לצורך בחירה של יזם ולעמוד בקשר עם נציגי העירייה, היזם, המפקח מטעם הדיירים, עורך הדין מטעם הדיירים, מנהל העבודה וכו' במהלך תכנון הפרויקט וביצועו.
- להבהיר כי הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הדירות על הסכם פינוי בינוי/תמ"א, כתב הסכמה או כל מסמך אחר, ולא תוסמך לבחור את היזם בשמם.
- באחריות חברי הנציגות לעדכן את כל בעלי הדירות והשוכרים. לשם כן ניתן להשתמש בכמה דרכי תקשורת כדי למנוע מצב שבעל דירה אינו מודע להתקדמות. למשל: אתר אינטרנט ייעודי, קבוצות וואטסאפ, דואר אלקטרוני, הודעות על לוח המודעות בבניין, מכתבים בתיבות הדואר ועדכון טלפוני לבעלי דירות ללא דואר אלקטרוני.
- חשוב מכול – יש להקפיד ולעדכן גם את המתנגדים לפרויקט בכל שלב ושלב, הן טלפונית והן בכתב.
- על חברי הנציגות לדעת שמלאכתם מחייבת סבלנות ואורך רוח. קידום פרויקט פינוי בינוי/תמ"א על ידי בעלי הדירות הוא מלאכה הדורשת זמן ומאמץ, ולרוב כולה נעשית בהתנדבות וללא קבלת תמורה מהיזם או משאר בעלי הדירות. יודגש כי ככלל על הנציגות אינה חלה אחריות משפטית, אלא אם כן יוכח כי פעלו במזיד.
- מומלץ להגדיר בפירוט במסגרת הסכם פינוי בינוי/תמ"א את סמכויות הנציגות ואת אופן קבלת ההחלטות על ידיה.
התהליך לבחירת נציגות:
הליך זה יתנהל באופן שקוף ודמוקרטי, כל בעל נכס במבנה רשאי להציע את מועמדותו.
יש לקבוע מועד לקיום אסיפה כללית של בעלי הנכסים וזאת בהתאם להוראות התקנון שחל על הבניין, במסגרתה תיקבע הנציגות. נדרש לוודא כי כל בעלי הנכסים מקבלים את ההודעה על כך. טופס הזמנה לאסיפת בעלי הדירות
באסיפה יש להסביר בהרחבה ככל הניתן על מטרת הנציגות ותפקידה, תבוצע בחירה של הנציגות בהתאם להצבעת רוב בעלי הנכסים. בעלי הנכסים יחתמו על כתב הסמכת "נציגי הבית המשותף" והנציגים שנבחרו יחתמו על כתב התחייבות "חברי נציגות הבית המשותף". דוגמא לכתב הסכמה לנציגות
הערה חשובה
האמור לעיל הוא כלי עזר לקבלת מידע ואינו מחליף את הצורך בהתייעצות עם אנשי מקצוע מתחומי התכנון, הביצוע והמשפט ובקבלת ליווי מקצועי על ידי אלה לכל אורך התהליך, החל בשלב קבלת ההחלטה על כוונה לבצע פרויקט וכלה בשלבי הביצוע הסופיים.
תוכן זה לא יטיל על המנהלת אחריות כלשהי כלפי בעלי דירות או כלפי יזמים.
